| |
Οι τιμές των ακινήτων πέφτουν στη Βρετανία, γεγονός που μειώνει την αξία τους ως ενέχυρο
Στη δίνη της φούσκας ακινήτων και η Ευρώπη
Του ΜΩΥΣΗ ΛΙΤΣΗ
Οταν φτερνίζεται η Γουόλ Στριτ, κρυολογεί η Ευρώπη, συνηθίζεται να λέγεται κάθε φορά που τα αμερικανικά χρηματιστήρια κατρακυλούν και η αμερικανική οικονομία βρίσκεται στα πρόθυρα ύφεσης.
Και όχι άδικα, αφού οι ΗΠΑ είναι η μεγαλύτερη οικονομία στον κόσμο, με 22% του παγκόσμιου ΑΕΠ αλλά και μητρόπολη του σημερινού παγκοσμιοποιημένου καπιταλιστικού συστήματος. Στην καρδιά της τελευταίας πιστωτικής κρίσης που συνταράσσει τις ΗΠΑ βρίσκεται η αγορά κατοικίας. Μια αγορά που την τελευταία δεκαετία άνθησε σε συνθήκες φούσκας, με τις τράπεζες να παρέχουν αφειδώς στεγαστικά δάνεια σε μη προνομιούχες κατηγορίες πληθυσμού, όπως οι Αφρο-αμερικανοί και Ισπανόφωνοι, τα λεγόμενα στεγαστικά δάνεια υψηλού ρίσκου (subprime), που έγιναν η ρίζα του κακού. Επιπλέον, τα δάνεια αυτά «πακεταρισμένα» σε τίτλους πωλούνταν όπου γης, με αποτέλεσμα η ίωση της στεγαστικής κρίσης στην Αμερική να έχει μολύνει τράπεζες σε ολόκληρο τον κόσμο.
Η αμερικανική ύφεση, ή στην καλύτερη περίπτωση επιβράδυνση, έχει αρχίσει να ψαλιδίζει τις προβλέψεις για την παγκόσμια οικονομία, η οποία το ΔΝΤ εκτιμά ότι θα αναπτυχθεί από 4,9% πέρυσι κατά 4,1% φέτος. Η Ε.Ε., βλέποντας τα κύματα της κρίσης από τον Ατλαντικό να σκάνε και στο δικό της έδαφος, ετοιμάζεται να ψαλιδίσει στην έκθεση του Φεβρουαρίου τις προβλέψεις της, εκτιμώντας ότι η ανάπτυξη στην ευρωζώνη θα περιοριστεί φέτος σε 1,8-1,9% από 2,6% πέρυσι. Επιπλέον, η ακρίβεια στις τιμές των καυσίμων και των τροφίμων ψαλιδίζει ακόμη περισσότερο το εισόδημα του Ευρωπαίου καταναλωτή, με την ΕΚΤ να ασκεί έντονες πιέσεις μην και κάποιες κατηγορίες Ευρωπαίων εργαζομένων καταφέρουν και πάρουν αυξήσεις πάνω από τον πληθωρισμό. Η ΕΚΤ θεωρούσε ανέκαθεν απειλή για τον πληθωρισμό τις αυξήσεις των εργαζομένων και όχι τα χρηματιστηριακά κερδοσκοπικά παιχνίδια που έχουν ανεβάσει στα ύψη το πετρέλαιο, το σιτάρι και τις άλλες πρώτες ύλες, αυξήσεις βέβαια που οι βιομηχανίες έχουν περάσει πλέον για τα καλά στις τιμές της λιανικής.
Πέραν όμως του εξ Αμερικής κινδύνου, η Ευρώπη βρίσκεται αντιμέτωπη και με τη δική της φούσκα ακινήτων, με χώρες όπως η Ισπανία, η Βρετανία, η Ιρλανδία και άλλες να θεωρούνται από τους διεθνείς οργανισμούς επικίνδυνες για την εμφάνιση ανάλογων καταστάσεων με αυτές που σάρωσαν την αμερικανική αγορά και προκάλεσαν την πρόσφατη χρηματοοικονομική κρίση.
Κάθε φορά που παρουσιάζεται ο κίνδυνος της φούσκας στις αγορές των ακινήτων, τα μέσα ενημέρωσης και οι ειδικοί θυμίζουν το παράδειγμα της Ιαπωνίας. Η ιαπωνική φούσκα στα ακίνητα μεταξύ 1984 και 1990 προκάλεσε μια περίοδο δεκαετούς οικονομικής ύφεσης στην Ιαπωνία, από την οποία ακόμη πασχίζει να βγει. Τα ακίνητα χρησιμοποιούνταν ως ενέχυρο τη δεκαετία του μεγάλου χρηματιστηριακού και οικονομικού μπουμ της Ιαπωνίας, που συνοδευόταν από μεγαλομανή σχέδια κατασκευής τεράστιων εκτάσεων γκολφ κ.λπ.
Οταν το ιαπωνικό χρηματιστήριο κατέρρευσε το 1990, έχοντας ξεπεράσει τότε τις 40.000 μονάδες (έκτοτε στις καλύτερες περιόδους έχει φτάσει ξανά το πολύ στα μισά εκείνου του ρεκόρ), οι τράπεζες βρέθηκαν με συσσωρεμένα χρέη και επισφάλειες και η Ιαπωνία στροβιλίστηκε στη δίνη μιας παρατεταμένης κρίσης. Σήμερα ανάλογες συνθήκες φούσκας, που εκμεταλλεύτηκαν την ανάγκη για στέγη ή για επενδύσεις υψηλών αποδόσεων έχουν δημιουργηθεί σε αρκετές χώρες της Ευρώπης, με πρώτες στη ζώνη κινδύνου τη Βρετανία και την Ισπανία.
Στη Βρετανία
Η Βρετανία άλλωστε έχει ήδη στο ενεργητικό της μια σχετικά πρόσφατη κρίση στην αγορά ακινήτων στις αρχές της δεκαετίας του '90. Οι τιμές των ακινήτων στη Βρετανία αυξήθηκαν κατακόρυφα στα τέλη της δεκαετίας του '80, έπεσαν ωστόσο κατά 30% στις αρχές του '90, λόγω των υψηλών επιτοκίων. Οι τιμές άρχισαν να ανακάμπτουν το 1996.
Από το 1996 έως το 2006 οι τιμές ακινήτων στη Βρετανία αυξήθηκαν κατά 113,7%, με τα ενυπόθηκα δάνεια να ανέρχονται σήμερα σε 82,8% του ΑΕΠ.
Από το 2000 η μέση τιμή των σπιτιών στη Βρετανία διπλασιάστηκε, τα εισοδήματα όμως δεν αυξήθηκαν με τον ίδιο τρόπο, που σημαίνει ότι όλο και περισσότεροι Βρετανοί αναγκάστηκαν να αγοράσουν σπίτι βάζοντας ακόμη περισσότερα χρέη. Η αποπληρωμή στεγαστικών δανείων και τα ενοίκια ανήλθαν το 2006 σε 19% των δαπανών, από 9% που ήταν το 1957, σύμφωνα με τα επίσημα στατιστικά στοιχεία.
Το 2007 ήταν η χρονιά με τη μεγαλύτερη αύξηση στα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια, η αξία των οποίων έφτασε στις 362 δισ. λίρες, καταγράφοντας αύξηση 5% από τα 345 δισ. λίρες του 2006.
Οι τιμές των ακινήτων έχουν αρχίσει να πέφτουν στη Βρετανία, γεγονός που μειώνει την αξία τους ως ενέχυρο. Οι τιμές είχαν αρχίσει να πέφτουν και το 2005, μετά την αύξηση των επιτοκίων από την Τράπεζα της Αγγλίας, η οποία φοβούμενη ωστόσο το απότομο φρενάρισμα μείωσε εκείνη τη χρονιά τα επιτόκια, αναζωπυρώθηκε η αύξηση στις τιμές των ακινήτων το 2006 και στις αρχές του 2007.
Οι τιμές των ακινήτων στην Αγγλία και την Ουαλία μειώθηκαν για τέταρτο συνεχή μήνα τον Ιανουάριο, σύμφωνα με τα στοιχεία της εταιρείας Hometrack, με αποτέλεσμα οι τιμές να βρίσκονται σήμερα στο χαμηλότερο επίπεδο εδώ και 19 μήνες. Η Βρετανία εκτιμάται ότι εισέρχεται στη χειρότερη από πλευράς ανάπτυξης περίοδο των τελευταίων 15 ετών, με προβλεπόμενη αύξηση του ΑΕΠ 2% φέτος και 1,7% το 2009, ποσοστά που είναι τα χαμηλότερα από το 1992. Το Κέντρο Οικονομικής και Επιχειρηματικής Ερευνας εκτιμά ότι οι τιμές των ακινήτων θα πέσουν κατά 2,8% το 2008, αντί αύξησης 0,8% που προέβλεπε παλαιότερα. Από την οικονομική στασιμότητα δεν γλιτώνει ούτε το Σίτι, όπου εκτιμάται ότι θα χαθούν 20.000 θέσεις εργασίας εξαιτίας της χρηματοοικονομικής κρίσης.
Οι πτωχεύσεις και οι καθυστερήσεις αποπληρωμής έχουν φθάσει σε επίπεδα-ρεκόρ, καθώς οι τιμές των ακινήτων τόσο σε πραγματικές όσο και σε ονομαστικές τιμές βρίσκονται επίσης σε επίπεδα-ρεκόρ. Οι βρετανικές τράπεζες βρίσκονται στη δυσκολότερη περίοδο από τις αρχές του '90 και αντιμέτωπες με αυξανόμενους κινδύνους, όπως η έλλειψη εμπιστοσύνης και οι πτωχεύσεις καταναλωτικών δανείων.
Η περίπτωση της στεγαστικής τράπεζας Northern Rock, την οποία ακόμη πασχίζει η βρετανική κυβέρνηση να πουλήσει σε ιδιώτες, είναι ενδεικτική των ανεξέλεγκτων καταστάσεων που δημιούργησε η διεθνής κερδοσκοπία με τα ακίνητα, που ήλθε να αντικαταστήσει την προηγούμενη κερδοσκοπία με τις μετοχές dot.Com, η οποία κατέληξε στη μεγάλη πτώση των χρηματιστηρίων το 2000.
Η Northern Rock, αν και δεν είχε άμεση σχέση με τις επενδύσεις σε subprime δάνεια στην Αμερική, βρέθηκε χωρίς αρκετό ρευστό τον περασμένο Σεπτέμβριο, πολιορκούμενη από καταθέτες που βιάζονταν να σηκώσουν τα λεφτά τους. Χρειάστηκε η γερή τονωτική ένεση της Τράπεζας της Αγγλίας για να αποτραπούν φαινόμενα τύπου Αργεντινής, η τράπεζα κινδυνεύει ωστόσο να εθνικοποιηθεί από την πιο νεοφιλελεύθερη κυβέρνηση της Ευρώπης (αν και τύποις «Εργατική»), αν τελικά στις δεκάδες παρασκηνιακές διαβουλεύσεις δεν βρεθεί ο Βρετανός ιππότης που θα βάλει τα κεφάλαιά του για τη σωτηρία της τράπεζας.
Στην Ισπανία
Η Ισπανία είναι ένα ακόμη χαρακτηριστικό παράδειγμα της κερδοσκοπίας με τα ακίνητα και τη γη. Οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν κατά 170% από το 1997 έως το 2005 που η αγορά άρχισε να παρουσιάζει φθίνουσα πορεία. Τα χρέη από ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια φθάνουν τα 651 δισ. ευρώ, με τα χρέη να αυξάνονται με ρυθμούς 25% το χρόνο και το 97% των ενυπόθηκων δανείων να έχουν συναφθεί με κυμαινόμενα επιτόκια.
Ο κατασκευαστικός τομέας θεωρούνταν ένας από τους πυλώνες της ισπανικής οικονομικής ανάπτυξης, καταλαμβάνοντας το 9,5% του ΑΕΠ. Η άνθηση της αγοράς ακινήτων, ιδίως στις παραθαλάσσιες τουριστικές περιοχές, έγινε πόλος έλξης για Ισπανούς και ξένους κερδοσκόπους. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Κεντρικής Τράπεζας της Ισπανίας, της Banco de Espana, μεταξύ 1998 και 2003 η μέση απόδοση των επενδύσεων σε ακίνητα ανερχόταν σε 13%, όταν την ίδια περίοδο ο βασικός δείκτης του ισπανικού χρηματιστηρίου (ΙΒΕΧ-35) έδινε απόδοση 9%.
Το οικιστικό μπουμ στην Ισπανία ευνοήθηκε από την ένταξη της χώρας στο ευρώ και την υιοθέτηση των χαμηλών επιτοκίων της ΕΚΤ. Το 2006 κτίστηκαν στην Ισπανία περισσότερα σπίτια από ό,τι στη Βρετανία, τη Γαλλία και τη Γερμανία. Η αγορά ακινήτων αρχίζει ήδη να «κάθεται». Ο ΟΟΣΑ κάνει λόγο για τρία εκατομμύρια κενά διαμερίσματα στην Ισπανία, από τα οποία 108.000 βρίσκονται στην τουριστική περιοχή της Μάλαγα. Παρεμπιπτόντως, η ισπανική φούσκα ακινήτων, εκτός από τις επιπτώσεις στην οικονομία, έχει προκαλέσει και σοβαρές περιβαλλοντικές επιπτώσεις στα ισπανικά παράλια όπου βρισκόταν το επίκεντρο της κερδοσκοπίας.
Οι τιμές των ακινήτων στην Ισπανία φέτος αναμένεται να μείνουν στάσιμες και να μειωθούν κατά 1,8% το 2009. Με τα επιτόκια στην ευρωζώνη να αυξάνονται, οι υπερχρεωμένοι Ισπανοί κάτοχοι ακινήτων ενδεχομένως να αντιμετωπίσουν σοβαρά προβλήματα. Η οικονομική ανάπτυξη αναμένεται να περιοριστεί στο 3,1% το 2008 από 3,7% πέρυσι, με διεθνείς οργανισμούς και τράπεζες να βλέπουν το ποσοστό να πέφτει αρκετά κάτω του 3%.
Η χορήγηση ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων έχει μειωθεί από αύξηση 28% τον Ιούνιο του 2006 σε 20% τον Ιούνιο του 2007. Η μεγαλύτερη τράπεζα της Ισπανίας, η Santander, προβλέπει ότι η χορήγηση νέων ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων θα μειωθεί μεταξύ 10% και 20% το 2008, λόγω των υψηλότερων επιτοκίων και της ευρύτερης πιστωτικής στενότητας. Πάνω από το μισό των οικογενειών που πήρε στεγαστικό δάνειο μεταξύ 2005 και 2007 εκτιμάται ότι θα έχει δυσκολίες στην αποπληρωμή του το 2008.
Η απασχόληση στην Ισπανία συνδέεται άμεσα με την αγορά ακινήτων, καθώς δύο εκατομμύρια άνθρωποι απασχολούνται άμεσα στον κατασκευαστικό τομέα και άλλα τρία εκατομμύρια εργάζονται σε επιχειρηματικές δραστηριότητες που έχουν σχέση με την οικοδομή. Δύο από τις μεγαλύτερες εταιρείες στο χώρο των ακινήτων στα μεσογειακά παράλια, η Astroc και η Llanera, κήρυξαν πτώχευση, ενώ τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια στον κατασκευαστικό κλάδο αυξήθηκαν κατά 48% πέρυσι και έφτασαν στο 1 δισ. ευρώ.
ΕΛΕΥΘΕΡΟΤΥΠΙΑ - 02/02/2008
Copyright © 2007 Χ. Κ. Τεγόπουλος Εκδόσεις Α.Ε.
|
Χρήστες: 3114
