Οι ενδιαφερόμενες επιχειρήσεις οφείλουν να υποβάλουν Αίτηση – Γνωστοποίηση μέσω της ψηφιακής πλατφόρμας «Τα Αιτήματά μου» της ΑΑΔΕ

Αλλαγές στον τρόπο υπολογισμού της έκπτωσης ΦΠΑ για ακίνητα μικτής χρήσης φέρνει απόφαση της ΑΑΔΕ, βάζοντας τέλος σε στρεβλώσεις ετών στον τρόπο επιμερισμού του φόρου.
Πλέον, οι επιχειρήσεις που χρησιμοποιούν τα ίδια ακίνητα τόσο για φορολογητέες όσο και για απαλλασσόμενες δραστηριότητες θα μπορούν, κατόπιν έγκρισης, να εκπίπτουν τον ΦΠΑ με βάση την πραγματική χρήση των χώρων και όχι αποκλειστικά με το γενικό ποσοστό pro-rata του κύκλου εργασιών τους - μια αλλαγή που αναμένεται να επηρεάσει σημαντικά εταιρείες με σύνθετη κτιριακή και επιχειρηματική δομή.
Η νέα ρύθμιση αφορά περιπτώσεις όπου ένα ακίνητο - ή τμήμα αυτού - αξιοποιείται για δραστηριότητες που παρέχουν δικαίωμα έκπτωσης ΦΠΑ, αλλά και για δραστηριότητες που δεν παρέχουν τέτοιο δικαίωμα, όπως ορισμένες απαλλασσόμενες υπηρεσίες. Μέχρι σήμερα, σε τέτοιες περιπτώσεις, ο ΦΠΑ που επιβάρυνε την απόκτηση, κατασκευή ή βελτίωση του ακινήτου επιμεριζόταν με βάση το συνολικό κύκλο εργασιών της επιχείρησης. Η μέθοδος αυτή συχνά οδηγούσε σε στρεβλώσεις, ιδίως όταν η πραγματική χρήση των χώρων δεν αντανακλούσε τη γενική αναλογία εσόδων.

Ο εκπιπτόμενος φόρος υπολογίζεται αναλογικά

Πλέον, δίνεται η δυνατότητα επιμερισμού του ΦΠΑ βάσει των πραγματικών τετραγωνικών μέτρων που χρησιμοποιούνται σε κάθε δραστηριότητα. Ο εκπιπτόμενος φόρος υπολογίζεται αναλογικά, με βάση την επιφάνεια που αντιστοιχεί σε δραστηριότητες με δικαίωμα έκπτωσης επί του συνόλου των επιφανειών (εξαιρουμένων των κοινόχρηστων χώρων).
Για τους κοινόχρηστους χώρους, εφαρμόζεται ο ίδιος επιμερισμός. Σε περιπτώσεις όπου ένα συγκεκριμένο τμήμα του ακινήτου χρησιμοποιείται ταυτόχρονα για πράξεις με και χωρίς δικαίωμα έκπτωσης, προβλέπεται πρόσθετος επιμερισμός βάσει του κύκλου εργασιών που παράγεται από το συγκεκριμένο τμήμα.
Το πεδίο εφαρμογής καλύπτει οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες, ακίνητα που ανεγείρονται με ενιαία οικοδομική άδεια, καθώς και προσθήκες, βελτιώσεις και συναφείς υπηρεσίες που δεν μπορούν να συσχετιστούν άμεσα με αποκλειστική δραστηριότητα.

Στόχος της ρύθμισης είναι η ευθυγράμμιση του δικαιώματος έκπτωσης με την πραγματική οικονομική λειτουργία του ακινήτου.

Η διαδικασία

Η υπαγωγή στο νέο καθεστώς δεν είναι αυτόματη. Οι ενδιαφερόμενες επιχειρήσεις οφείλουν να υποβάλουν Αίτηση – Γνωστοποίηση μέσω της ψηφιακής πλατφόρμας «Τα Αιτήματά μου» της ΑΑΔΕ, συνοδευόμενη από τα απαραίτητα δικαιολογητικά, όπως οικοδομική άδεια ή τίτλο κτήσης και στοιχεία για τα ακριβή τετραγωνικά μέτρα. Η αρμόδια φορολογική αρχή εκδίδει απόφαση έγκρισης εντός δέκα ημερών, εφόσον διαπιστωθεί η ορθότητα των στοιχείων.
Παράλληλα, θεσπίζεται η υποχρέωση τήρησης διακριτών λογαριασμών στα λογιστικά αρχεία, ώστε να παρακολουθούνται ξεχωριστά οι εισροές που αφορούν κάθε δραστηριότητα. Σε περίπτωση μεταβολής της χρήσης του ακινήτου, απαιτείται νέα γνωστοποίηση και ενδεχομένως διακανονισμός του φόρου σύμφωνα με τον Κώδικα ΦΠΑ.
Η ρύθμιση ισχύει από τη δημοσίευσή της και εφαρμόζεται από το φορολογικό έτος υποβολής της αίτησης. Παράλληλα, παρέχεται η δυνατότητα αναδρομικής εφαρμογής για μη παραγεγραμμένες χρήσεις, υπό την προϋπόθεση ότι τηρούνταν διακριτοί λογαριασμοί. Για τις περιπτώσεις αυτές, η σχετική αίτηση πρέπει να υποβληθεί έως τις 30 Απριλίου 2026.
Η απόφαση εκτιμάται ότι θα ενδιαφέρει ιδιαίτερα επιχειρήσεις με σύνθετη δραστηριότητα, όπως όμιλοι ακινήτων, ιατρικά κέντρα, εκπαιδευτήρια και επιχειρήσεις με μικτή χρήση κτιριακών εγκαταστάσεων, προσφέροντας μεγαλύτερη ακρίβεια αλλά και αυξημένες διοικητικές υποχρεώσεις.

www.bankingnews.gr